Полное руководство для владельцев недвижимости и инвесторов о легализации недвижимости в 2025 году

НОВЫЙ ЗАКОН О ЛЕГАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВА В ЧЕРНОГОРИИ 2025

В августе 2025 года в Черногории был принят новый закон о легализации незаконно построенных (самовольных) зданий. Здания (опубликовано в "Официальном вестнике Черногории", № 91/2025 от 6 августа 2025 года). Этот закон напрямую затрагивает каждого владельца дома, квартиры или коммерческой недвижимости, построенных без полного разрешения на строительство или ввода в эксплуатацию.

КРАЙНЕ ВАЖНО:

Заявки на легализацию должны быть поданы в течение 6 месяцев с даты вступления закона в силу (до середины февраля 2026 года).

С августа 2025 года нотариусы приостановили ОПЕРАЦИИ с недвижимостью, имеющей статус "без разрешения". Продажа или аренда недвижимости без подтвержденных документов о легализации становится НЕВОЗМОЖНОЙ.

Ключевые положения Нового закона

Расширенные возможности легализации

  • Четкие технические, юридические и территориальные критерии
  • Возможность легализации объектов, построенных до вступления закона в силу
  • Подача заявлений и документов в электронном виде

Финансовые условия

  • Рассрочка платежа на срок до 30 лет для жилой недвижимости
  • Скидка до 20% при единовременном платеже
  • Особые льготы для социально уязвимых категорий (до 90%)

Административное деление

  • Объекты площадью до 500 м2 легализуются муниципалитетами (opština)
  • Крупные объекты и объекты в охраняемых зонах легализуются государственными органами
  • Четкие сроки рассмотрения: до 2 лет (с возможностью продления до 3 лет)

Влияние Закона на рынок недвижимости

С августа 2025 года нотариусы приостановили сделки с недвижимостью, имеющей статус "нема разрешения" (no permission) в списке непокрытности. Теперь продажа или аренда недвижимости без подтвержденных документов о легализации становится невозможной.

СРОК ПОДАЧИ заявок: до СЕРЕДИНЫ февраля 2026 ГОДА

Это абсолютный срок подачи заявок. Пропуск этого срока означает:

  • Невозможность продать или сдать недвижимость в аренду
  • Административные штрафы
  • Повышенные налоги на недвижимость
  • Риск принудительного сноса

ЧТО ТАКОЕ НЕЗАКОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЧЕРНОГОРИИ

Определение несанкционированного объекта

Согласно законодательству Черногории, несанкционированным объектом является здание или его часть, которые:

  • Был построен, реконструирован, расширен или перепланирован без разрешения на строительство (građevinska dozvola) или другого официального акта
  • Был выполнен с нарушением условий разрешения или превышает разрешенную площадь
  • Не имеет разрешения на занятие/эксплуатацию

В категорию несанкционированных объектов также входят

  • Вспомогательные здания, которые образуют функциональное целое с жилыми или коммерческими объектами
  • Здания сельскохозяйственного назначения
  • Объекты культурного наследия без разрешительных документов
  • Сооружения, на которых без разрешения были выполнены черновые строительные работы

Историческая справка

После распада Югославии в 1991 году возникло семь независимых государств. Местные власти не успевали разрабатывать новые проекты территориального развития (детальные городские планы - DUP). В некоторых регионах DUP не разрабатывались в течение 20-30 лет.

В результате у владельцев недвижимости не было возможности получить официальные разрешения на строительство. Тем не менее, правительство выдало сертификаты о ненадежности с пометкой "Nema građevinske dozvole" (Без разрешения на строительство).

По данным Министерства туризма и устойчивого развития, в Черногории насчитывается около 100 000 незаконно построенных объектов.

КАК ПРОВЕРИТЬ ЮРИДИЧЕСКИЙ СТАТУС СОБСТВЕННОСТИ

Проверка по списку Непокрытности

Список непокоренных является основным документом о правах собственности на недвижимость в Черногории, аналогичным выписке из земельного кадастра.

ШАГ 1: Получение списка непокоренных

Документ можно получить:

  • В Управлении недвижимостью (Управа за конфиденциальность)
  • Через электронный портал e-Katastar
  • У нотариуса
  • Через специализированные агентства

Стоимость: 3-5 евро | Сроки: от нескольких часов до 2-3 дней

ШАГ 2: Найдите раздел "Подарки для семьи и ограничения".

Это последний или предпоследний раздел документа, содержащий информацию об обременениях и ограничениях (общий список).

ШАГ 3: Интерпретация статуса

ЮРИДИЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ:

"Не для хранения имущества и ограждения" (Никаких обременений и ограничений не существует)

НЕЗАКОННЫЙ ОБЪЕКТ - требует легализации:

  • "Не разрешаю"
  • "ГРАДЖЕВИНСКУ НИТУ ПОТРЕБНО РАЗРЕШЕНИЕ"
  • "Без разрешения на строительство"
  • "Огражен без граджевинского разрешения"

ДРУГИЕ ВОЗМОЖНЫЕ ВАРИАНТЫ:

  • Ипотека (hipoteka) - не влияет на юридический статус
  • Судебные споры - временное ограничение
  • Право пользования - не требует легализации

Что делать, если обнаружен статус "Не имею права"

  1. Уточните историю объекта - когда он был построен, есть ли он на ортофото 2017-2018 годов
  2. Проверьте наличие представленных документов для легализации
  3. Оцените возможность легализации - соответствие планам, местоположение
  4. Немедленно начните процедуру легализации

КАКИЕ ОБЪЕКТЫ ПОДЛЕЖАТ ЛЕГАЛИЗАЦИИ

Объекты, КОТОРЫЕ МОГУТ быть легализованы

Жилые объекты

  • Частные дома (индивидуальное жилищное строительство)
  • Многоквартирные дома (жилые комплексы)
  • Квартиры в незарегистрированных зданиях
  • Дополнительные жилые этажи к юридическим домам
  • Виллы
  • Таунхаусы

Коммерческие объекты

  • Магазины и торговые помещения
  • Офисные здания
  • Рестораны и кафе
  • Отели и апартаменты для туристов
  • Склады

Вспомогательные сооружения

  • Гаражи
  • Складские помещения
  • Хозяйственные постройки
  • Бассейны и спортивные сооружения
  • Террасы
  • Расширения

Критерии возможности легализации

Объект ДОЛЖЕН:

  • ✓ Быть виден на актуальных ортофотокартах (съемка 2017-2018 годов или более поздней версии).
  • ✓ Быть зарегистрированным в кадастре (иметь список непокрытности)
  • ✓ Иметь доступ с дороги общего пользования
  • ✓ Соответствовать градостроительным нормам (или быть способным быть приведенным в соответствие)
  • ✓ Не нарушать права соседей (границы собственности)

Объекты, которые НЕЛЬЗЯ узаконить

Запрещенные зоны:

  • Прибрежная полоса (первые 100 метров от моря) без специальных разрешений
  • Территории национальных парков
  • Охраняемые природные заповедники
  • Археологические зоны
  • Территории, предназначенные для инфраструктуры, представляющей общественный интерес

Технические ограничения:

  • Объекты, выходящие за границы собственности
  • Временные сооружения (без фундамента)
  • Объекты, создающие угрозу безопасности
  • Здания, построенные после вступления закона в силу без разрешений

Особые случаи

Основное жилье площадью до 200 м2:

Упрощенная процедура без проведения сейсморазведочных работ и архитектурного проекта. Требования:

  • Подтверждение того, что это единственное жилье
  • Справка о составе семьи
  • Нотариально заверенное заявление об ответственности

Экономия: 2000-4000 евро на технической документации

Прибрежные зоны:

Объекты в прибрежной полосе (до 100 м от моря) требуют:

  • Специальная экологическая экспертиза
  • Дополнительная плата за водопользование (за воду): 30-60 евро/м2
  • Продленный срок рассмотрения: до 2 лет

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ЛЕГАЛИЗАЦИИ

БАЗОВЫЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ (для всех объектов)

Документ Описание Стоимость
1. Заявление о легализации Форма (образец), полученная в муниципалитете или онлайн Свободный
2. Список Непокрытностей Свидетельство о праве собственности на недвижимость 5-50 €
3. Геодезическая разработка Технический документ с точными измерениями (3 экземпляра) 300-1000 €
4. Копия кадастрового плана Показаны границы земельного участка Включено в разработку

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ по размеру объекта

Для объектов площадью до 200 м2 (основное место жительства) - УПРОЩЕННАЯ ПРОЦЕДУРА

Требуется только:

  • Базовый пакет документов
  • Нотариально заверенное заявление об ответственности за сохранность объекта
  • Справка о составе семьи
  • Подтверждение отсутствия другого жилья в Черногории

Экономия: 2000-4000 евро на технической документации

Для объектов площадью от 200 до 500 м2

В дополнение к базовому пакету:

  • 5. Сертификат сейсмической безопасности (500-1500 евро)
  • 6. Проект "Разведенная стена" - Архитектурный проект (800-2500 евро)

Для объектов ПЛОЩАДЬЮ БОЛЕЕ 500 м2

В дополнение ко всему вышесказанному:

  • 7. Заключение о статической устойчивости (1500-5000 евро)
  • 8. Доработка проекта (1000-3000 евро)

Для коммерческих объектов

Дополнительно:

  • 9. Проверка пожарной безопасности (300-1000 евро)
  • 10. Санитарно-эпидемиологическое заключение (200-600€)

Документы на право собственности на землю

Собственный земельный участок:

  • Список непокрытностей для земельного участка
  • Кадастровый план

Государственная земля:

  • Заявление на покупку земли
  • Рассрочка до 240 месяцев (20 лет)
  • Цена: кадастровая стоимость + коэффициент

Чужая земля:

  • Согласие собственника (сагласность)
  • Нотариально заверенное соглашение
  • Или решение суда

ПРОЦЕДУРА ЛЕГАЛИЗАЦИИ: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

ЭТАП 1: ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ (1-3 месяца)

Шаг 1.1: Проверка возможности легализации

Что нужно сделать:

  • Получить список непокрытности
  • Проверить статус объекта
  • Проверьте, как выглядит объект на ортофото 2017-2018 гг.
  • Проверьте соответствие градостроительной зоне

Результат: Понимание того, можно ли узаконить объект

Шаг 1.2: Заказ геодезической проработки

Что нужно сделать:

  • Найти лицензированную геодезическую организацию
  • Заказать разработку проекта геодезической станции
  • Геодезисты выезжают на объект для проведения измерений
  • Подготовка документации: 2-4 недели

Стоимость: 300-1000 евро | Результат: Разработка в 3 экземплярах

Шаг 1.3: Регистрация (заверение) разработки в кадастре

Что нужно сделать:

  • Подать заявку в Управление недвижимости
  • Оплата за регистрацию: 5 евро за копию
  • Получение заверенных копий

Сроки: 3-10 рабочих дней

Шаг 1.4: Регистрация в кадастре

Если объект еще не зарегистрирован:

  • Подайте заявление на регистрацию
  • Приложите заверенный технический паспорт
  • Получите кадастровый номер

Сроки: 15-30 дней | Стоимость: 10-20€

Шаг 1.5: Подготовка технической документации

В зависимости от размера и типа объекта:

  • Заключение сейсморазведки (200-500 м2)
  • Архитектурный проект (200-500 м2)
  • Анализ устойчивости (более 500 м2)
  • При необходимости дополнительная экспертиза

Сроки: 1-2 месяца | Стоимость: 0-8000 евро

ЭТАП 2: ПОДАЧА ЗАЯВКИ (1 день)

Шаг 2.1: Определение полномочий для подачи заявки

Объекты площадью до 500 м2 → Местное самоуправление (општина)

Объекты площадью более 500 м2 или в охраняемых зонах → Государственные органы власти

Шаг 2.2: Подача полного пакета документов

Куда подавать:

  • В муниципальный секретариат по городскому планированию
  • Или через электронный портал (e-Uprava)

Результат: Подтверждение о принятии документа с указанием номера заявки

ЭТАП 3: РАССМОТРЕНИЕ ЗАЯВКИ (от 2 месяцев до 2 лет)

Что происходит во время проверки:

1. Официальная проверка документов: 15 дней

Проверяется полнота и правильность представленных документов. Если документы неполные, вы получите уведомление об устранении недостатков в течение 8 дней.

2. Выезд комиссии на объект: 30-60 дней

Формирование комиссии, включая:

  • Представителя по городскому планированию
  • Строительного инспектора
  • Архитектор
  • Геодезист

Комиссия проверяет соответствие фактического состояния разработкам, проверяет на предмет нарушений требований DUP.

3. Проверка соответствия требованиям DUP

Сравнение с подробным городским планом:

  • Назначение землепользования (жилое, коммерческое, смешанное)
  • Максимально допустимые параметры застройки
  • Расстояние от границ
  • Высотные ограничения

4. Межведомственная координация: 30-60 дней с каждой стороны

Запросы отправляются в:

  • Управление по охране окружающей среды
  • Управление по охране культурного наследия
  • Коммунальные службы
  • Пожарную инспекцию
  • Санитарную инспекцию

5. Расчет коммунальных платежей

Финансовый отдел рассчитывает окончательную сумму с учетом:

  • Область объекта
  • Местоположение (прибрежная/центральная/периферийная зона)
  • Назначение (жилое/коммерческое)
  • Год постройки
  • Кадастровая стоимость земли

6. Принятие решения: 60-180 дней (простые случаи), до 2 лет (сложные)

  • Простые случаи (полное соответствие DUP): 60-90 дней
  • Стандартные объекты: 4-6 месяцев
  • Сложные случаи (незначительные нарушения): 6-12 месяцев
  • Объекты в охраняемых зонах: до 2 лет (продление до 3 лет)

ЭТАП 4: ПОЛУЧЕНИЕ РЕШЕНИЯ о ЛЕГАЛИЗАЦИИ

В положительном решении указывается:

  • Разрешение на легализацию объекта
  • Технические характеристики легализуемого объекта
  • Руководство по приведению внешнего вида в соответствие с требованиями
  • Сроки выполнения условий: 3 года
  • Размер коммунального сбора
  • Условия оплаты (единовременная выплата или рассрочка)

Срок рассмотрения и обжалования: 30 дней

Если вы не согласны с условиями решения, вы можете:

  • Запросить разъяснения
  • Подать апелляцию
  • Предоставить дополнительные доказательства

Решение вступает в силу:

По истечении 30 дней, если апелляция не подана, или после рассмотрения апелляции.

ЭТАП 5: ОПЛАТА коммунальных услуг

Варианты оплаты:

1. Единовременный платеж

  • В течение 30 дней с момента принятия решения
  • Скидка до 20%
  • Немедленное устранение забвения (пометки)

2. Рассрочка на жилье:

  • До 360 месяцев (30 лет)
  • Ежемесячные платежи
  • Проценты ~2,5% в год
  • Возможно досрочное погашение без штрафных санкций

3. Рассрочка для коммерческих целей:

  • До 120 месяцев (10 лет)
  • Процентная ставка ~20% от базовой ставки

4. Туристические объекты:

  • До 60 месяцев (5 лет)
  • Самая высокая процентная ставка

5. С льготами:

  • Для социальных категорий
  • Многодетные семьи: скидка до 50%
  • Родители-одиночки: скидка до 90%
  • Инвалиды: скидка до 70%

ЭТАП 6: ПРИВЕДЕНИЕ В СООТВЕТСТВИЕ (в течение 3 лет)

В решении органа власти могут быть указаны рекомендации по приведению внешнего вида объекта в соответствие с требованиями городского планирования.

Типичные требования:

  • Изменение цвета фасада
  • Приведение кровли в единый стиль
  • Изменение оконных проемов
  • Благоустройство территории
  • Установка защитного ограждения

Сроки: 3 года с даты вступления решения в силу

Подтверждение завершения:

  • Комиссия осматривает объект
  • Фотографии выполненных работ
  • Акт выполненных работ

ЭТАП 7: СНЯТИЕ ЗАБЕЛЕЖКИ С КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

После выполнения всех условий:

  1. Подайте заявление на снятие забележки с КАДАСТРОВОГО учета
  2. Приложите документы:
    • Копию решения о легализации
    • Подтверждение оплаты
    • Фотографии выполненных работ
    • Акт комиссии (при необходимости)
  3. Окончательная проверка (при необходимости)
  4. Обновление кадастра: 15-30 дней

ЭТАП 8: ПОЛНАЯ ЛЕГАЛИЗАЦИЯ

Окончательный статус в списке непокрытности:

"Не постой терети и ограждения" (Никаких обременений и ограничений не существует)

Что это дает:

  • Объект официально узаконен
  • Его можно свободно продавать, дарить, завещать
  • Возможность официальной сдачи в аренду
  • Подключение всех инженерных сетей
  • Получение кредитов под залог имущества
  • Страхование имущества
  • Снижение налоговой нагрузки

СРОКИ ЛЕГАЛИЗАЦИИ

СРОЧНО: Подача заявления

Крайний срок: До СЕРЕДИНЫ ФЕВРАЛЯ 2026 года (6 месяцев с даты вступления закона в силу в августе 2025 года)

Что произойдет, если заявление не будет подано:

  • Невозможность продать или сдать недвижимость в аренду
  • Административные штрафы
  • Повышенный налог на недвижимость
  • Риск принудительного сноса

Рассмотрение заявления властями

Этап Временная шкала
Первичная проверка документов 15 рабочих дней
Простые случаи (в соответствии с планом) 60-90 дней
Стандартные объекты 4-6 месяцев
Сложные случаи 6-12 месяцев
Объекты в охраняемых зонах До 2 лет (с возможностью продления до 3 лет)

Сроки выполнения условий

Для приведения объекта в соответствие (smjernice): до 3 лет

С момента вступления решения в силу

Общий срок легализации

Минимум (все сразу): 4-6 месяцев

Стандартный срок: 8-12 месяцев + 1-3 года в зависимости от условий

Максимальный срок (сложные дела): в общей сложности до 5 лет

Способы ускорения судебного процесса

  1. Немедленная подготовка полного пакета - экономия 1-2 месяцев
  2. Использование права "ускорения" в соответствии с Законом об административных процедурах
  3. Профессиональное сопровождение - юристы знают все нюансы
  4. Выбор единовременного платежа - приоритетная обработка
  5. Активная коммуникация - регулярные проверки статуса

СТОИМОСТЬ ЛЕГАЛИЗАЦИИ

1. РАСХОДЫ НА ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ

Услуга Размер объекта Стоимость
Геодезическая разработка Квартира площадью до 100 м2 300-500 €
Дом площадью 100-200 м2 500-800 €
Дом площадью 200-500 м2 800-1200 €
Объект площадью более 500 м2 1200-2000 €
Кадастровое удостоверение 3 экземпляра 15 €
Список непокрытности Объект + земельный участок 6-10 €
Заключение сейсморазведки 200-500 м2 500-1500 €
Архитектурный проект 200-500 м2 800-2500 €
Анализ статической устойчивости Площадь более 500 м2 1500-5000 €
Доработка проекта Площадь более 500 м2 1000-3000 €

2. КОММУНАЛЬНЫЙ СБОР (Основная сумма)

Регион Жилые объекты Коммерческий
Прибрежные районы
(Будва, Котор, Тиват)		 70-150 евро/м2 100-200 евро/м2
Центральные районы
(Подгорица, Никшич)		 40-80 евро/м2 60-120 евро/м2
Периферийные районы 20-50 евро/м2 40-80 евро/м2

Надбавки и скидки:

  • Единовременный платеж: ставка +5%, но скидка -20%
  • Рассрочка на жилье: +2,5% в год
  • Коммерческая рассрочка: +20% к базовой цене

Для прибрежной зоны:

Дополнительная плата за пользование водой: 30-60 евро/м2

Рассрочка до 36 месяцев

ПРИМЕРЫ ОБЩЕЙ СТОИМОСТИ

Пример 1: Квартира площадью 70 м2, Будва (основное жилье)

  • Стоимость документации: 350 евро
  • Коммунальные услуги: 7000 евро (100 евро/м2)
  • Единовременная скидка: -1400 евро

ИТОГО: ~5950 €

С рассрочкой на 30 лет: ~20-25 € в месяц.

Пример 2: Дом площадью 180 м2, Котор (вторичное жилье)

  • Стоимость документации: 3500 евро
  • Коммунальные услуги: 16 200 евро (90 евро/м2)
  • Плата за воду: 5400 € (30€/м2)

ИТОГО: ~25 100 €

С рассрочкой на 10 лет: ~220 € в месяц.

Пример 3: Апартаменты площадью 300 м2, Будва (коммерческие)

  • Стоимость документации: 8000 евро
  • Коммунальные услуги: 54 000 евро (180 евро/м2)
  • Плата за воду: 15 000 € (50€/м2)

ИТОГО: ~77 000 €

С рассрочкой на 5 лет: ~1350 € в месяц.

Способы сокращения расходов

  • Единовременная выплата - скидка до 20% (экономия 2000-15000 евро)
  • Социальные выплаты - для многодетных семей до 50%, для родителей-одиночек до 90%
  • Основной вид на жительство - упрощенное оформление документов (экономия 2000-4000 евро)
  • Подача заявления на раннем этапе - позволяет избежать повышения заработной платы в будущем
  • Профессиональная поддержка - позволяет избежать дорогостоящих ошибок

Ограниченные права:

  • Невозможно получить лицензии на ведение бизнеса
  • Невозможно зарегистрировать законную деятельность
  • Невозможно участвовать в государственных программах
  • Невозможно получать субсидии или льготы

Проблемы с подключением к коммунальным сетям

  • Электричество: Коммунальные компании могут отказать в подключении или отключить существующее подключение
  • Водоснабжение: Официальное подключение невозможно, необходимо использовать временные решения
  • Канализация: Не удается подключиться к городской системе
  • Интернет/кабельное телевидение: Основные провайдеры отказываются от услуг

Повышенные тарифы:

Если коммунальные услуги подключены "неофициально", тарифы могут быть в 2-3 раза выше стандартных

Финансовые санкции

Административные штрафы:

  • Физические лица: 500-4000 евро
  • Предприниматели: 1000-12000 евро
  • Юридические лица: от 5000 до 40 000 евро

Повторные нарушения:

  • Штрафы удваиваются
  • Возможно уголовное преследование
  • Запрет на строительную деятельность (для компаний)

Повышенные налоги

Налог на имущество:

  • Стандартная ставка: 0,25% от стоимости
  • Для незаконных объектов: увеличение в 2-3 раза
  • Переплата за 10 лет за дом стоимостью 100 000 евро: 2500-5000евро

Плата за незаконное землепользование:

  • 3-7% от стоимости земельного участка в год
  • Без исключения срока уплаты
  • Накапливается ежегодно

Административные последствия

Запрет на эксплуатацию:

  • Предписание инспектора о прекращении использования
  • Пломбы на дверях и окнах
  • Отключение инженерных сетей
  • Административный надзор

Регулярные проверки:

  • Строительная инспекция: ежегодно
  • Градостроительная инспекция: по мере необходимости
  • Пожарная инспекция: для коммерческих предприятий
  • Санитарная инспекция: для предприятий общественного питания

Дополнительные штрафы за нарушения:

  • Использование опечатанного объекта: 2000-8000 евро
  • Препятствование работе инспектора: 1000-5000 евро
  • Ложная информация: 500-3000 евро

Физический снос объекта

Когда снос возможен:

  • Объект, построенный после вступления закона в силу, без разрешения
  • Расположен в особо охраняемой зоне
  • Создает угрозу безопасности
  • Отказ в легализации + истечение срока добровольного сноса

Процедура сноса:

  1. Предписание инспектора о сносе
  2. 30 дней на добровольный снос
  3. В случае невыполнения - принудительный снос
  4. Все расходы несет владелец

Стоимость принудительного сноса:

  • Небольшой объект: 5000-15 000евро
  • Средний дом: 15 000-40 000евро
  • Крупное здание: 50 000-200 000евро

Дополнительные расходы:

  • Вывоз мусора: 50-150 евро/м3
  • Восстановление земельных участков: 2000-10 000евро
  • Судебные издержки: 1000-5000евро

Обесценивание недвижимости

Статус объекта % от рыночной цены
Юридический объект 100%
С "нема позволу" до 2025 года 70-85%
С "нема разрешения" после 2026 года 40-60%
С риском сноса 10-20%

Пример убытка от продажи дома стоимостью 200 000 евро:

  • Сейчас: продажа за ~140 000-170 000евро (убыток 30-60 тысяч евро)
  • Через 2 года: продажа за ~80 000-120 000 евро (убыток 80-120 тысяч евро)
  • С угрозой сноса: продажа за ~20 000-40 000евро (убыток 160-180 тысяч евро)

Юридические риски

Судебные иски соседей:

  • За нарушение границ
  • За блокирование освещения/обзора
  • За повреждение фундамента
  • Компенсация: 5000-50 000евро

Государственные судебные иски:

  • За незаконное землепользование
  • За ущерб окружающей среде
  • За нарушения прибрежной зоны
  • Компенсация: 10 000-500 000евро

Последствия для иностранцев

Проблемы с видом на жительство:

  • Может быть отказано в продлении временного вида на жительство
  • Может быть аннулирован вид на жительство на постоянной основе
  • Сложности с подачей заявления на получение гражданства

Репутационные риски:

  • Внесение в базу данных о нарушениях
  • Сложности с будущими покупками недвижимости
  • Проблемы с открытием бизнеса

Последствия для туристического бизнеса

Запрет на деятельность:

  • Невозможно получить туристическую лицензию
  • Отзыв существующей лицензии
  • Удаление с платформ бронирования
  • Исключение из туристической зоны

Финансовые потери:

  • Потеря сезонного дохода: 10 000-100 000€
  • Компенсация за отмену бронирования гостями
  • Штрафные санкции платформы
  • Ущерб репутации

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ В ЛЕГАЛИЗАЦИИ

Центр легализации

Специализированное учреждение в Черногории, предоставляющее комплексную профессиональную помощь в процессе легализации недвижимости для всех типов объектов.

Наши услуги

Первичная консультация и аудит объекта

Что мы проверяем:

  • Текущий статус в кадастре
  • Анализ достоверности списка
  • Оценка возможности легализации
  • Выявление потенциальных проблем
  • Предварительный расчет стоимости
  • Определение сроков

Результат: Подробный отчет с рекомендациями и планом действий

Стоимость: БЕСПЛАТНО при заказе полного сопровождения

Юридическая поддержка

Мы занимаемся:

  • Подготовка всех заявлений и просьб
  • Взаимодействие с муниципалитетом
  • Представление ваших интересов в государственных органах
  • Получение всех согласований
  • Контроль соблюдения сроков
  • Обжалование при необходимости
  • Правовая защита в суде

Особенность: Мы используем механизм "ускорения" в соответствии с Законом об административных правонарушениях, если власти не соблюдают установленные законом сроки

Организация технической документации

Наши партнеры - лицензированные специалисты:

  • Геодезическая организация - разработчик premera development
  • Архитектурное бюро - projekat izvedenog stanja
  • Инженерные услуги - сейсмический анализ и проверка устойчивости
  • Эксперты-оценщики - дополнительная экспертиза

Преимущества:

  • Проверенные партнеры с опытом работы
  • Оптимальная цена без наценок
  • Гарантия качества
  • Быстрое выполнение работ

4. Полное сопровождение процесса "под ключ"

Что входит в стоимость:

  • Этап 1: Аудит и разработка стратегии (1-2 недели)
  • Этап 2: Подготовка документации (1-3 месяца)
  • Этап 3: Подача заявки (1 день)
  • Этап 4: Сопровождение рассмотрения (2-24 месяца)
  • Этап 5: Получение решения и оплата (по мере готовности)
  • Этап 6: Содействие в выполнении условий (до 3 лет)
  • Этап 7: Исключение забележбы из кадастра (окончательный вариант)

5. Специализированные услуги

Для иностранцев:

  • Перевод документации
  • Подготовка доверенностей
  • Удаленное обслуживание
  • Англоговорящая поддержка

Для коммерческой недвижимости:

  • Подготовка лицензии на ведение бизнеса
  • Согласование требований пожарной безопасности
  • Санитарные требования
  • Разрешения на деятельность

Для проблемных зон:

  • Охраняемые территории
  • Прибрежная полоса
  • Национальные парки
  • Объекты культурного наследия

6. Удаленное обслуживание

Для клиентов за рубежом:

  • Видеоконсультации
  • Подача документов в электронном виде
  • Доверенность на все действия
  • Регулярная отчетность
  • Доставка документов в любую точку мира

Почему стоит выбрать именно нас

  • Опыт и экспертиза - более 500 успешно оформленных объектов
  • Комплексный подход - решение ВСЕХ вопросов "под ключ"
  • Прозрачность - детальная смета до начала работ
  • Гарантии - контракт с четкими обязательствами
  • Оперативность - начинайте работу немедленно, без промедления
  • Индивидуальный подход - индивидуальные решения для сложных случаев
  • Юридическая защита - защита ваших интересов на всех этапах

Стоимость наших услуг

Пакет услуг Объекты Стоимость
Базовый пакет площадью до 200 м2 от 800 €
Стандартный пакет 200-500 м2 от 1200 €
Пакет "Премиум" площадь более 500 м2, коммерческая площадь от 2000 €

Гарантия результата

Мы гарантируем:

  • Получение положительного решения (если объект соответствует критериям)
  • Соблюдение согласованных сроков (под нашим контролем)
  • Качество документации
  • Правильный расчет коммунальных платежей
  • Правовая защита на всех этапах

Если результат не достигнут по нашей вине:

  • Полный возврат уплаченной суммы
  • Компенсация расходов
  • Повторная попытка бесплатна

Как начать

Шаг 1: Свяжитесь с нами

Позвоните, напишите или посетите наш офис. Мы работаем 6 дней в неделю.

Шаг 2: Бесплатная консультация

Мы обсудим вашу ситуацию, ответим на вопросы, предварительно оценим перспективы.

Шаг 3: Аудит объекта

Мы проведем детальный анализ, подготовим отчет с рекомендациями и расчетом стоимости.

Шаг 4: Подписание договора

Мы оформим сотрудничество, обсудим все детали, установим сроки.

Шаг 5: Начало работы

Мы немедленно приступаем к подготовке документов и согласованию с властями.

Отзывы клиентов

Иван П., Будва

"Мы легализовали квартиру в Будве через Центр. Все было сделано быстро и профессионально. Особенно порадовала постоянная связь и отсутствие скрытых платежей. Рекомендую!"

Мария К., Котор

"Мы связались с адвокатским бюро complex case - house в прибрежной зоне. Юристы все уладили, получили все необходимые разрешения. Благодарны за помощь!"

Джон Д., Великобритания

"Как иностранец, я беспокоился о процессе легализации. Команда Центра оказывала полную поддержку, все делалось удаленно. Отличный сервис!"

Часто задаваемые вопросы

В: Обязательна ли легализация?

О: Да, если вы хотите свободно распоряжаться имуществом. С августа 2025 года нотариусы не удостоверяют сделки с объектами "не по разрешению".

Вопрос: Сколько времени занимает легализация?

Ответ: От 6 месяцев до 2 лет в зависимости от сложности объекта. Самое главное - подать заявку до середины февраля 2026 года.

Вопрос: Могу ли я все сделать сам?

О: Да, но практика показывает, что профессиональная поддержка значительно ускоряет процесс и помогает избежать дорогостоящих ошибок.

В: Что делать, если в легализации будет отказано?

О: Решение может быть обжаловано. Мы помогаем клиентам на всех этапах, включая суд, если это необходимо.

В: Могу ли я выплачивать коммунальные платежи в рассрочку?

О: Да, для жилых объектов - до 30 лет, для коммерческих - до 10 лет.

ОБРАЩАЙТЕСЬ В ЦЕНТР ЛЕГАЛИЗАЦИИ

ВРЕМЯ ПОДЖИМАЕТ! Срок подачи заявок ограничен: до середины февраля 2026 года

Каждый день просрочки:

  • Увеличивает очереди в госучреждениях
  • Сокращает время на выполнение условий
  • Приближает к штрафам и санкциям
  • Снижает стоимость вашего имущества

Получите БЕСПЛАТНУЮ консультацию!

Телефон:+382 68 468 468

WhatsApp/Viber:+38268468468

Офис: Черногория, Бар, Будва, Подгорица только по предварительной записи

Часы работы:

Пн-Пт: 9:00 - 18:00

Сб: 10:00 - 14:00

Центр легализации недвижимости в Черногории в 2025 году

Все права защищены. Информация актуальна по состоянию на ноябрь 2025 года.

Отказ от ответственности: Эта статья носит ознакомительный характер. Для принятия решений по конкретным объектам рекомендуется индивидуальная юридическая консультация.

ДЕЙСТВУЙТЕ СЕЙЧАС! ЗАЩИТИТЕ СВОИ ИНВЕСТИЦИИ!